Antes de cerrar un presupuesto de reforma, hay dos decisiones que conviene dejar resueltas: qué IVA corresponde y cómo se documentará el cobro. Una diferencia aparentemente pequeña puede cambiar el importe de toda la factura.
Síntesis del artículo
El IVA del 10 % en obras de renovación y reparación exige cumplir requisitos de destinatario y uso de la vivienda, antigüedad y materiales. El Real Decreto-ley 29/2026 prevé añadir, desde el 1 de diciembre de 2026, el pago mediante tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta, y ampliar el supuesto a viviendas destinadas al alquiler habitual. Entregar el dinero directamente en efectivo al profesional no cumple el nuevo requisito. La fecha relevante es la del devengo del IVA, no simplemente la del presupuesto o la factura.
Roger Dobaño · CEO de Quipu
¿Qué IVA se aplica a una reforma: el 10 % o el 21 %?
Las obras de renovación o reparación de una vivienda pueden tributar al 10 % de IVA cuando cumplen las condiciones del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Si no encajan en ese supuesto, el tipo general es el 21 %, sin perjuicio de otros regímenes específicos de construcción o rehabilitación.
No basta con que la factura diga «reforma de vivienda» ni con que el cliente sea un particular. Hay que comprobar el destino de la vivienda, cuándo terminó su construcción o rehabilitación y el coste de los materiales aportados por quien realiza la obra.
El cambio de diciembre no sustituye esas comprobaciones: añade una condición sobre el pago y modifica el ámbito de las viviendas que pueden beneficiarse.
Qué cambia desde el 1 de diciembre de 2026
El artículo 7.Tres del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible establece dos novedades con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026:
- Condiciona el tipo reducido a que la contraprestación se haya satisfecho por uno de los medios bancarios enumerados en la norma, a favor de quien ejecuta la obra.
- Incluye las viviendas destinadas a su arrendamiento como vivienda habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador.
Situación normativa: esta explicación recoge el texto publicado en el BOE el 7 de octubre, revisado a 9 de noviembre de 2026. Su aplicación futura debe contrastarse con las posibles resoluciones de convalidación, derogación o modificaciones posteriores. La publicación inicial del decreto no acredita por sí sola su convalidación parlamentaria.
Requisitos para aplicar el IVA reducido en reformas
1. Destinatario y uso de la vivienda
El supuesto ordinario comprende a la persona física que no actúa como empresario o profesional y utiliza la vivienda para uso particular. También están incluidas las comunidades de propietarios. La reforma normativa descrita añade las viviendas destinadas al alquiler habitual desde su fecha de efectos.
No conviene trasladar esa ampliación automáticamente a un local, un despacho o un alojamiento turístico. Tampoco debes confundir al propietario con el destinatario real de la operación: revisa quién contrata y a nombre de quién se emite la factura.
2. Al menos dos años desde la construcción o rehabilitación
La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber terminado al menos dos años antes del inicio de las obras. La referencia legal no es cuánto tiempo lleva el cliente viviendo allí ni la fecha de compra por el propietario actual.
3. Los materiales no pueden superar el 40 % de la base imponible
Quien ejecuta la obra no debe aportar materiales o, si los aporta, su coste no puede exceder del 40 % de la base imponible de la operación. El cálculo se hace sin IVA. La AEAT explica el tratamiento de las obras de renovación y reparación y el alcance de este límite.
Por ejemplo, para una obra con una base de 5.000 €, unos materiales cuyo coste es de 2.000 € representan exactamente el 40 %: no exceden el límite. Si cuestan 2.100 €, representan el 42 % y la operación no cumple esta condición.
No corresponde aplicar el 10 % a la mano de obra y el 21 % a los materiales de una misma ejecución para eludir el límite. Tampoco se obtiene el tipo reducido dividiendo artificialmente una operación en varias facturas.
4. Pago por un medio admitido desde diciembre
Según la nueva redacción, también habrá que acreditar el medio de pago. Poner un IBAN en el presupuesto ayuda a organizar el cobro, pero no demuestra que el cliente haya pagado por ese medio.
Qué formas de pago permiten conservar el 10 %
| Medio de pago | ¿Está previsto en la norma? | Qué conviene conservar |
|---|---|---|
| Tarjeta de crédito o débito | Sí | Justificante del TPV y referencia de la factura. |
| Transferencia bancaria | Sí | Justificante y abono identificable en cuenta. |
| Cheque nominativo | Sí | Identificación del beneficiario y acreditación del cobro. |
| Ingreso en cuenta en una entidad de crédito | Sí | Resguardo a favor de quien realiza la obra. |
| Billetes entregados al profesional | No | Un recibí no convierte la entrega en un pago bancario. |
Por eso, «solo por transferencia» sería una explicación incompleta: también se admiten los otros medios expresamente previstos. Asimismo, entregar efectivo en mano e ingresar dinero en la cuenta del profesional son operaciones distintas. En un ingreso, conserva el resguardo y vincúlalo al cliente y a la factura.
La norma no cita expresamente marcas comerciales como Bizum. Antes de equiparar un servicio concreto con una transferencia admitida, comprueba la operativa y el criterio de la AEAT. Para evitar dudas, puedes acordar uno de los medios enumerados de forma expresa.
En pagos mixtos, no des por válido el 10 % sobre toda la operación porque una parte se haya abonado por banco: la condición se refiere al importe de la contraprestación. Revisa el caso antes de aceptar una parte en efectivo.
Ejemplo: cuánto cambia una factura de reforma
Supongamos una reparación con una base imponible de 5.000 €, materiales con un coste de 1.500 €, vivienda terminada hace más de dos años y destinatario incluido en el supuesto del tipo reducido. Los materiales representan el 30 % de la base.
| Concepto | Cumple requisitos del 10 % | No cumple el requisito de pago |
|---|---|---|
| Base imponible | 5.000 € | 5.000 € |
| Tipo de IVA | 10 % | 21 % |
| Cuota de IVA | 500 € | 1.050 € |
| Total | 5.500 € | 6.050 € |
La diferencia es de 550 € si se mantiene la misma base. Si el contrato recoge un precio final cerrado con impuestos incluidos, revisa también lo pactado: no puedes asumir que la diferencia se añade automáticamente al precio aceptado por el cliente.
Presupuestos, anticipos y obras entre noviembre y diciembre
La fecha de un presupuesto no determina por sí sola el régimen aplicable. El artículo 75 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido regula el devengo del impuesto; en los anticipos, se produce al cobrar y por el importe efectivamente recibido.
- Presupuesto aceptado en noviembre y obra realizada en diciembre: no conserva las condiciones anteriores por el mero hecho de haber firmado antes.
- Anticipo cobrado en noviembre y resto de la operación en diciembre: hay que analizar separadamente el devengo de cada importe y los requisitos aplicables en cada fecha.
- Factura emitida antes de terminar o cobrar: adelantar el documento no sustituye la comprobación del devengo ni acredita el pago.
Para una obra que atraviese la fecha del cambio, deja documentados anticipos, finalización, entrega y cobros. Si existe una combinación de pagos o certificaciones, revisa el tratamiento con tu asesoría antes de fijar el IVA definitivo.
Cómo preparar el presupuesto y la factura
Empieza por recoger los datos que justifican el tipo reducido. Puedes usar las plantillas de presupuesto para reformas de Quipu para ordenar las partidas, y añadir el medio de pago acordado.
- Describe la obra y el inmueble. Identifica al destinatario y el uso de la vivienda.
- Conserva los justificantes. Antigüedad, coste de materiales, presupuesto aceptado y documentación de cobro.
- Revisa el tipo antes de emitir. Muestra base imponible, porcentaje de IVA, cuota y total de forma separada.
- Vincula el pago a la factura. Incluye su número en la referencia del cobro cuando sea posible.
- Comprueba lo que finalmente ha ocurrido. Una condición prevista en el presupuesto puede incumplirse al ejecutar o cobrar la obra.
Una declaración del cliente puede apoyar la comprobación de determinados hechos, pero no sustituye los demás requisitos ni convierte en correcto un tipo reducido improcedente.
Si ya has emitido una factura con un IVA incorrecto, estudia su corrección mediante factura rectificativa. La rectificación de cuotas se regula en el artículo 89 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Preguntas frecuentes sobre el IVA en reformas
¿Toda reforma de una vivienda tiene un IVA del 10 %?
No. Debe encajar en un supuesto legal de tipo reducido y cumplir todos sus requisitos. La compra de materiales por separado o una reforma de local no obtiene el 10 % por denominarse «reforma».
¿Se puede aplicar el 10 % en una vivienda alquilada?
La nueva redacción prevé incluir las viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual desde el 1 de diciembre de 2026. No supone que cualquier alquiler turístico o de temporada quede incluido.
¿Los materiales pueden representar exactamente el 40 %?
Sí: el límite legal se incumple cuando su coste excede del 40 % de la base imponible. Calcula el porcentaje sin IVA y conserva los documentos que acreditan el coste.
¿Pagar por banco garantiza el IVA reducido?
No. El pago es un requisito adicional. Si falla el destinatario, la antigüedad o el límite de materiales, pagar por transferencia no lo corrige.
¿Renovación y rehabilitación tienen las mismas reglas?
No necesariamente. La rehabilitación tiene una definición fiscal y otros supuestos específicos en la normativa del IVA. Esta guía desarrolla las obras de renovación y reparación del artículo 91.Uno.2.10.º.
¿Cobrar con un IVA del 21 % permite cualquier pago en efectivo?
No. El tipo de IVA y los límites legales a los pagos en efectivo son cuestiones distintas. Aplicar el 21 % no elimina las restricciones que correspondan al pago.
Organiza la documentación antes de cerrar la obra
El trabajo empieza en el presupuesto y termina al comprobar el cobro. Con TeamSystem Quipu puedes organizar la facturación de tu negocio y mantener tus documentos preparados para trabajar con tu asesoría. La elección del IVA debe responder siempre a las características reales de cada operación.
