Destinar una vivienda al alquiler vacacional se ha convertido en una importante fuente de ingresos para muchas personas. Es todo un negocio, y ya hay quien ha hecho de esta actividad su medio de vida.
Pero, ¿qué ocurre con las ganancias derivadas de esta actividad, cómo han de tributar? Veamos qué nos dice sobre los gastos deducibles del alquiler vacacional la AEAT.
En este artículo aprenderás:
- ¿Qué es el alquiler vacacional?
- ¿Cómo se declaran estos ingresos?
- ¿Qué ocurre si no se declaran los ingresos del alquiler turístico?
- ¿Qué dice la Ley sobre los gastos de alquiler vacacional?
- ¿Los gastos de alquileres vacacionales son deducibles?
- Principales gastos deducibles por alquiler vacacional.
¿Qué es el alquiler vacacional?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace referencia al alquiler de temporada, especificando que este es un arrendamiento de inmueble que se hace para fines diferentes al de vivienda. Sin embargo, a pesar del concepto “temporal”, no establece ningún límite a la hora de regular el tiempo máximo que pueden durar estos alquileres.
En términos generales, se entiende que un alquiler temporal es aquel que oscila entre dos meses y un año. Es decir, que supera las estancias habituales en el alquiler vacacional, pero no tiene como finalidad proveer de una vivienda habitual al inquilino. Por ejemplo, el alquiler de un piso a estudiantes durante el curso escolar, o el alquiler de una casa a un trabajador desplazado por motivos laborales por un tiempo concreto.
Esto es diferente del fenómeno del alquiler vacacional surgido en los últimos años, también conocido como alquiler turístico. A él también se refiere la LAU, especificando que este debe cumplir los siguientes requisitos:
- Comercializarse a través de canales especializados.
- Ser realizado con fines lucrativos.
- Permitir el uso inmediato de la vivienda.
- Puede implementar servicios adicionales como limpieza o lavandería.
Aunque la normativa no hace referencia a la duración de este alquiler, se entiende que un alquiler turístico no suele superar el mes de duración. De hecho, algunas comunidades autónomas han regulado este tema y han establecido un límite máximo de entre uno y dos meses de duración para los alquileres turísticos.
¿Cómo se declaran estos ingresos?
El criterio de la Agencia Tributaria diferencia entre alojamientos turísticos con y sin servicios de hospedaje. Esto influye de manera directa en la forma en la que se ha de tributar:
Alquiler vacacional con servicios de hospedaje
Es aquel en el que el arrendador, además de poner el alojamiento a disposición del cliente, también le presta una serie de servicios complementarios durante su estancia. Por ejemplo, limpieza de la casa, custodia de maletas o cambio de la ropa de cama.
Si el alquiler vacacional se lleva a cabo en esta modalidad, a efectos fiscales se considerará que los ingresos que derivan del mismo son rendimientos de la actividad empresarial. Sin importar si el propietario del inmueble es una empresa, un autónomo o un particular.
En este caso hay que:
- Darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) en el grupo 685.
- Aplicar un 10% de IVA sobre el precio del servicio y presentar la correspondiente declaración trimestral.
- Si el propietario de la casa destinada a alquiler vacacional es un particular o un autónomo, debe declarar los ingresos procedentes de esta actividad en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimientos de actividades económicas.
Alquiler vacacional sin servicios de hospedaje
Si el propietario se limita a alquilar la vivienda y no presta servicios relacionados con el hospedaje, tiene que cumplir las siguientes obligaciones fiscales:
- Darse de alta en el IAE en el epígrafe 861.1, relativo al alquiler de viviendas. No obstante, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, señala que si se realizan únicamente arrendamientos de inmuebles exentos de IVA, que no tengan la consideración de actividad económica a efectos del IRPF, no hace falta cursar el alta en el IAE.
- Los rendimientos derivados del alquiler vacacional sin servicio de hospedaje se consideran rendimientos del capital inmobiliario a efectos del IRPF. Por el tiempo en que la vivienda no ha estado alquilada a lo largo del año, se tributa como imputación de renta.
- Como excepción, si es un alojamiento turístico sin servicios de hospedaje, pero el propietario del inmueble tiene contratada a jornada completa a una persona que se encarga de la gestión del alojamiento, entonces las rentas obtenidas con esta actividad pasan a ser considerados rendimientos de actividades económicas.
¿Qué ocurre si no se declaran los ingresos del alquiler turístico?
Las plataformas que operan como intermediarias en el alquiler vacacional están obligadas a presentar ante Hacienda el modelo 179, para informar sobre los inmuebles que han utilizado sus servicios para promocionar sus servicios de alojamiento turístico. Por tanto, a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria no le resulta complicado investigar qué pisos y casas están siendo objeto de un alquiler vacacional.
Si la Administración Tributaria descubre que una persona no ha declarado los ingresos obtenidos a través de esta actividad, se considerará que ha cometido un fraude que calificará como leve, grave o muy grave, dependiendo de las circunstancias que concurran en el caso concreto. De manera que la sanción irá del 50% al 150% de la cantidad no declarada.
¿Qué dice la Ley sobre los gastos de alquiler vacacional?
Con independencia de que al alquiler vacacional se haga con o sin servicio de hospedaje, los rendimientos obtenidos por la actividad deben constar en la declaración de la Renta, ya sea a modo de rendimientos de actividades económicas o de rendimientos del capital mobiliario.
Pero, en realidad, los contribuyentes nunca tributamos en el IRPF por la totalidad de las rentas que obtenemos. En función del origen de las mismas y de otros factores como nuestras circunstancias personales y familiares, tenemos derecho a una serie de deducciones.
Estas rebajan el importe de la base imponible, haciendo que el resultado final sea una cifra más baja que la que obtendríamos si tributáramos por todas las ganancias obtenidas durante el período impositivo.
¿Los gastos de alquileres vacacionales son deducibles?
Tal y como acabamos de señalar, en el IRPF se pueden aplicar deducciones sobres las rentas obtenidas. Tratándose de las que derivan de un arrendamiento de inmueble con fines turísticos, la regla general es que pueden deducirse aquellos gastos que sean necesarios para que el piso o la casa puedan ser destinados al alojamiento turístico.
Un dato importante a tener en cuenta es que la normativa establece expresamente que los arrendadores de pisos turísticos, no podrán aplicar la reducción del 60% por destinar el inmueble alquilado a vivienda habitual del inquilino.
En el caso de los particulares que tributan por rendimientos del capital inmobiliario, pueden desgravar los gastos relacionados directamente con el inmueble. Mientras que los autónomos que tributan por rendimientos de la actividad económica se pueden deducir todo aquello que guarde una relación directa y exclusiva con la actividad ejercida.
Principales gastos deducibles por alquiler vacacional
Tanto si el alquiler turístico es con servicios de hospedaje como si se lleva a cabo sin los mismos, estos gastos que reflejamos a continuación son deducibles:
Mantenimiento y reparaciones
Todos aquellos que sean necesarios para mantener el inmueble en buenas condiciones y prestar el servicio de alojamiento. Esto incluye reparaciones de fontanería, cambio de electrodomésticos y trabajos de pintura, entre otros.
Primas de seguros
Entre los gastos deducibles del alquiler vacacional la AEAT incluye las primas de las pólizas de seguros contratadas para cubrir tanto la responsabilidad civil del propietario como el inmueble en sí mismo.
Impuestos y tasas
Todos los impuestos y tasas que estén relacionados con la propiedad del inmueble son deducibles de lo obtenido con el alquiler vacacional. Los casos más habituales son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de basuras.
Gastos financieros y de amortización
Si el piso o la casa destinado al alquiler turístico se ha adquirido a través de un préstamo, el titular se puede deducir los intereses y los gastos financieros asociados al mismo.
También es posible deducir la amortización de la vivienda y de los muebles que hay dentro de la misma. Los límites habituales en estos casos son un 3% para la deducción de la amortización de la vivienda y un 10% para los muebles y enseres.
Gastos de publicidad y promoción
Dentro de los gastos deducibles del alquiler vacacional al AEAT admite sin ningún problema las deducciones relacionadas con los gastos que se han realizado para promocionar la vivienda y conseguir clientes.
También es posible deducirse las comisiones que cobran las plataformas como Airbnb cuando el cliente contrata el alojamiento a través de ellas.
Suministros y servicios
Los suministros y servicios que son esenciales en la vivienda, tales como la luz, el agua, el gas o Internet, también se pueden deducir en la declaración de la Renta. Pero solo en proporción al número total de días que la vivienda haya estado ocupada a lo largo del ejercicio fiscal.
Gastos de gestión y administración
Si el propietario contrata los servicios de algún profesional que le ayude en la gestión y administración, se puede deducir el importe de la factura pagada. Por ejemplo, los honorarios abonados a un abogado o a un contable.
Estos son los gastos deducibles por alquiler vacacional que la AEAT admite sin ningún tipo de problema. Recuerda guardar las facturas y justificantes para acreditar la realidad de los mismos en caso de una posible inspección. Ahora que ya sabes cuáles son, puedes lograr un interesante ahorro en tu próxima declaración de la Renta.
