En todo contrato de arrendamiento de inmueble nos encontramos dos partes. Por un lado tenemos al propietario o arrendador, y por otro al inquilino o arrendatario. Este es un negocio jurídico que acaba generando gastos para todos los implicados, y es normal que surjan dudas sobre los gastos deducibles del alquiler de vivienda para el propietario y para el inquilino.
El objetivo de este artículo es intentar resolver las incógnitas más habituales en torno a este tema.
En este artículo aprenderás:
- ¿Qué dice la Ley sobre la deducción de los gastos de alquiler?
- ¿Es obligatorio declarar el alquiler?
- ¿Cómo se declara el alquiler en la Renta?
- Gastos deducibles para propietarios.
- ¿Qué propietarios se pueden deducir los gastos de alquiler?
- Gastos deducibles para inquilinos.
- ¿Qué inquilinos se pueden deducir los gastos de alquiler?
¿Qué dice la Ley sobre la deducción de los gastos de alquiler?
En la declaración de la Renta, los contribuyentes tributan por las rentas que han obtenido a lo largo del ejercicio económico, que en este caso se extiende a lo largo del año natural. Estas rentas pueden derivar de diferentes fuentes, siendo una de ellas los rendimientos inmobiliarios.
Independientemente de si el propietario de un inmueble arrendado solo tiene una vivienda alquilada, o si entra dentro del concepto de “gran tenedor”, las cantidades obtenidas por esta actividad tiene que declararlas en su Renta.
Por eso, es precisamente la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) la que debemos tener en cuenta en estos casos. Esta norma impone la obligación de declarar estos ingresos, pero también hace mención de los gastos deducibles en el alquiler de vivienda para el propietario.
¿Es obligatorio declarar el alquiler?
Para que la declaración de la Renta esté bien hecha, en ella se deben consignar todas las rentas obtenidas durante el año. Si se ha alquilado un inmueble, aunque solo sea durante unos días, lo obtenido con esta operación ha de declararse.
No hacerlo puede dar lugar a la imposición de sanciones que oscilarán entre el 50% y el 150% del importe no declarado. La multa que aplica la Agencia Tributaria depende de si considera la infracción leve, grave o muy grave.
- Infracción leve: si la cantidad defraudada es igual o inferior a 3.000 euros. La multa será del 50% de la cuantía defraudada.
- Infracción grave: si la cuantía defraudada supera los 3.00 euros y hay ocultación, la multa oscilará entre el 50% y el 100% de la cantidad defraudada.
- Infracción muy grave: si se utilizan medios fraudulentos para ocultar el dinero que se ha obtenido pon el alquiler, o no se ingresan las cantidades retenidas, la multa será de entre el 100% y el 150% de la cuantía defraudada.
¿Cómo se declara el alquiler en la Renta?
El propietario del inmueble tiene que declarar los ingresos obtenidos por el arrendamiento en su declaración de la Renta, en concreto, en la casilla 0102.
En ella se deja constancia de todos los rendimientos percibidos por este concepto. Sin importar si proceden de un único inquilino o de varios. En este punto no se aplica ninguna deducción ni reducción.
En las siguientes casillas es donde se incluyen los gastos deducibles del alquiler de vivienda para el propietario, para determinar por qué cuantía se ha de tributar realmente.
Gastos deducibles para los propietarios
En base al criterio de la Agencia Tributaria, son gastos deducibles en el alquiler para los propietarios de inmuebles, aquellos que son necesarios para poder obtener una renta por el inmueble, así como los gastos de amortización del propio inmueble y de los bienes que se encuentran en el mismo.
No existe una lista taxativa sobre los gastos deducibles del alquiler de vivienda para el propietario, pero Hacienda suele aceptar sin mayor problema los siguientes:
- Intereses del préstamo asociado a la adquisición de la vivienda o la mejora del inmueble.
- Reparaciones, aunque se realicen de forma previa a la celebración del contrato de alquiler.
- Impuestos asociados al inmueble, como el IBI o la tasa de basuras.
- Gastos de comunidad.
- Defensa jurídica en caso de que el inquilino no pague y el propietario tenga que reclamar por vía judicial.
- Servicios externos, como la contratación de un agente inmobiliario para buscar inquilino.
- Amortización del inmueble, que deja constancia del deterioro de la vivienda y de su pérdida de valor. Se puede deducir hasta un 3% del valor de adquisición el inmueble (impuestos incluidos) o del valor catastral, la cifra que sea mayor.
- Amortización de los muebles. Es posible deducir un 10% del valor de los muebles en los 10 años siguientes a la compra.
- Primas de los seguros contratados asociados a la vivienda.
- Gastos de suministros. Si la factura la paga el propietario.
- Certificado energético.
Una vez deducidos los gastos de los ingresos, se puede aplicar la reducción del 60% si el inmueble alquilado se destina a ser la vivienda habitual del inquilino.
¿Qué propietarios se pueden deducir los gastos de alquiler?
Cualquier persona física que tenga una vivienda en propiedad y la alquile, debe declarar estos ingresos como rendimientos del capital inmobiliario. En consecuencia, puede aplicar la deducción de los gastos que hemos visto. A estos efectos, no importa si el arrendador es propietario de una única vivienda que destina al alquiler, o si tiene varias.
No obstante, el arrendatario también tiene la opción de realizar el alquiler a modo de actividad empresarial. En este caso, las ganancias obtenidas tributarán como rendimientos derivados de la actividad económica y se aplicará las deducciones que correspondan a dicha actividad. Pero esto solo es posible si el propietario tiene, al menos, una persona contratada a jornada completa para llevar a cabo la ordenación de la actividad.
Gastos deducibles para inquilinos
Desde el 1 de enero de 2015 ya no existe la deducción por alquiler de vivienda habitual. En el caso de contratos celebrados antes de esa fecha, es posible deducir hasta el 10,05% de lo pagado, siempre y cuando la base imponible sea inferior a 24.107,20 € anuales, sin diferencia entre tributación individual o conjunta.
El caso especial de los inquilinos autónomos que teletrabajan
Si el inquilino resulta ser un autónomo que utiliza el inmueble como vivienda habitual y también como lugar de trabajo, en su caso hay unas especificidades que hay que tener en cuenta.
Se puede deducir el importe de la renta que corresponde a la parte de la vivienda en la que ejerce su actividad, con un máximo del 30%.
Por ejemplo, si la vivienda tiene 90 metros cuadrados y trabaja en un despacho de 10 metros cuadrados, el autónomo se puede deducir el 30% de lo que paga por esos 10 metros cuadrados.
Pero, para que esto sea posible, es necesario que a Hacienda le conste que el autónomo trabaja desde ese domicilio, que el contrato esté a su nombre, y que el contrato no prohíba en ningún caso el uso de la vivienda para ejercer una actividad económica.
Respecto a la parte de la renta que se paga por los metros del inmueble que se dedican a la actividad profesional, hay que pagar IVA y aplicar retención de IRPF. A fin de que el arrendador no pierda la reducción del 60% por destinar su inmueble alquilado a vivienda habitual del inquilino, lo recomendable en estos casos es celebrar dos contratos de alquiler sobre el mismo espacio. Uno relacionado con la vivienda y el otro con el lugar de trabajo.
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¿Qué inquilinos se pueden deducir los gastos del alquiler?
Quienes viven de alquiler en alguna de las siguientes comunidades autónomas, pueden deducir parte de lo pagado por su vivienda de la siguiente manera.
Andalucía
Los menores de 35 años pueden deducir un 15% del alquiler hasta un máximo de 500 €. Siempre y cuando la base liquidable general y del ahorro no superen los 19.000 € en tributación individual o los 24.000 € en tributación conjunta.
Aragón
Quienes vivan de alquiler tras haber efectuado una dación en pago, o tengan un contrato de alquiler con opción a compra, se pueden deducir un 10% sobre un máximo de 4.800 €. Siempre y cuando la suma de la base imponible general y del ahorro no supere los 15.000 € en tributación individual ni los 25.000 € en conjunta.
Asturias
La deducción general es de un 10% de lo pagado con un máximo de 455 € al año. Pero se amplía hasta el 15% con un límite de 606 € anuales, si la vivienda está en un medio rural con menos de 3.000 habitantes.
La base liquidable general y del ahorro no puede ser superior a los 25.009 € en tributación individual ni a los 32.240 € en conjunta.
Baleares
Los menores de 35 años, personas con una discapacidad física igual o superior al 65%, o sensorial igual superior al 33%, y las familias numerosas, pueden deducirse un 15% del alquiler con un tope máximo anual de 400 €.
El tope de la suma de la base imponible general y del ahorro es de 20.000 € en tributación individual y 34.000 € en conjunta.
También existen desgravaciones para quienes tengan que alquilar vivienda en la isla por haberse desplazado allí por motivos laborales. Se puede desgravar hasta el 15% con un máximo de 400 €, si la suma de la base imponible general y del ahorro no supera los 30.000 € en tributación individual ni los 48.000 € en tributación conjunta.
Canarias
En esta comunidad autónoma la deducción es de un 20% de lo pagado de alquiler hasta un máximo de 600 €. Los topes son 20.000 € en tributación individual y 30.000 € en conjunta.
Cantabria
Menores de 35 años, mayores de 65 años, y personas con una discapacidad física superior al 65%, se pueden deducir un 10% con un límite total de 300 € en tributación individual y 600 € en conjunta.
La suma de la base imponible general y del ahorro no puede superar los 22.946 € en tributación individual ni los 31.485 € en conjunta.
Existen, además, deducciones especiales para quienes alquilen una vivienda en zonas con riesgo de despoblamiento.
Castilla-La Mancha
En la región manchega las deducciones son aplicables únicamente a los menores de 36 años. Estos se pueden desgravar un 15% del alquiler con un tope anual de 450 €. Siempre y cuando la suma de la base imponible general y del ahorro, menos el mínimo por descendientes, no sea superior a 12.500 € en tributación individual ni a 25.000 € en tributación conjunta.
También en esta comunidad autónoma hay deducciones específicas aplicables cuando se alquila una vivienda en poblaciones de tamaño reducido.
Castilla y León
Aplica deducciones del 20% del alquiler hasta un máximo de 459 € al año, a los menores de 36 años. Si la suma de la base imponible general y del ahorro, menos el mínimo personal y familiar, no supera los 18.900 € en tributación individual ni los 31.500 € en tributación conjunta.
Cataluña
Menores de 33 años, viudos de más de 65 años, personas con un grado de discapacidad igual o superior al 65%, y quienes hayan estado en paro más de 183 días, se pueden deducir un 10% del alquiler con un máximo de 300 € al año, o 600 € si se trata de una familia numerosa.
La base imponible, descontado el mínimo personal y familiar, no puede superar los 20.000 €. En el caso de familias numerosas el tope es de 30.000 €.
Extremadura
Menores de 36 años, familias numerosas y personas con una discapacidad igual o superior al 65% se pueden deducir un 5% del alquiler hasta un total de 300 €. Un 10% hasta un máximo de 400 € en caso de viviendas en medios rurales.
Los límites para la base imponible son 19.000 € en tributación individual y 24.000 € en la conjunta.
Galicia
En esta autonomía, los menores de 35 años se pueden deducir el 10% de lo pagado de alquiler hasta un máximo de 200 €. Para familias con dos o más hijos menores de edad, la deducción sube hasta el 20%, con un límite de 600 € al año. En el caso de las personas con discapacidad igual o superior al 33%, ambas cantidades de duplican.
En este caso, la base imponible general y del ahorro no pueden superar los 20.000 €.
Comunidad de Madrid
Los menores de 35 años años, y quienes tengan entre 35 y 40 años, (si han estado un mínimo de 183 días en paro y tienen cargas familiares) se pueden deducir un 30% del alquiler hasta un máximo de 1.000 € al año.
La suma de la base imponible general y del ahorro no podrá ser superior a 25.620 € en individual y 36.200 € en tributación conjunta.
Navarra
Quienes residen en Navarra en una vivienda de alquiler se pueden deducir el 15% de lo pagado hasta un máximo de 1.200 € al año. La base imponible tiene un límite de 30.000 € en tributación individual y 60.000 € en conjunta.
País Vasco
Existe una deducción del 20% hasta un límite de 1.600 € y del 25% con un máximo de 2.000 € para menores de 35 años y familias numerosas.
La Rioja
La deducción está disponible para menores de 36 años, es de un 10% de lo pagado y el tope máximo es de 300 €. Si se reside en un pequeño municipio, los limites se elevan hasta el 20% con un máximo de 400 €.
La base imponible no puede superar los 18.030 € en tributación individual ni los 30.050 € en conjunta.
Comunidad Valenciana
La deducción general es de un 15% con un máximo anual de 550 €. Los menores de 35 años se pueden deducir un 20% hasta 700 € al año, así como los mayores de 65 años y personas con discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%, o psíquica del 33% o superior. Si se combinan los factores de edad y discapacidad, los límites se elevan hasta el 25% del alquiler con un máximo de 850 € anuales.
Tratándose de los gastos deducibles para el inquilino, la deducción depende tanto de la comunidad autónoma en la que se reside como del nivel de ingresos, e incluso de ciertas condiciones personales. Por eso, es importante conocer bien cuáles son los requisitos aplicación en tu lugar de residencia si vives de alquiler.
Ahora que ya sabes cuáles son los gastos deducibles en el alquiler de vivienda para el propietario y el inquilino, no te dejes ninguna deducción sin aplicar en tu próxima declaración de la Renta.
